Stolpersteine beim Vererben von Liegenschaften

Will der Eigentümer die Vererbung einer Liegenschaft nicht der Einigung oder Nichteinigung der Erben überlassen, muss er seinen letzten Willen rechtzeitig festhalten. Wie der Grundbesitz verteilt werden soll, wird in einem Testament oder Erbvertrag definiert.

Grundeigentümer bemessen den Wert ihrer Liegenschaften vielfach nicht bloss am reinen Marktwert. Mit dem Haus oder dem Grundstück sind häufig starke Erinnerungen und damit Emotionen verbunden, die eine wesentliche Rolle bei der Vererbung spielen. Daher sollte sich der Eigentümer rechtzeitig überlegen, wem er sein Grundeigentum zu welchen Bedingungen hinterlassen will. Um seinen Willen zu dokumentieren, ist ein Testament oder ein Erbvertrag nötig.

Was ist in der Verfügung zu regeln?
Die Rechtsnachfolger müssen nicht die gesetzlichen Erben sein. Auch eine juristische Person, zum Beispiel ein Verein, eine Stiftung oder eine  Aktiengesellschaft, kann als Erbe eingesetzt werden. In der Verfügung wird festgehalten, welche Liegenschaft welchem Erben oder Vermächtnisnehmer vererbt werden soll. Wird darin die wertmässige Aufteilung der Erbmasse nicht geregelt, gilt die  Zuweisung an einen Erben als blosse Teilungsvorschrift und nicht als Vermächtnis. Die gesetzlichen  Erbquoten werden somit nicht tangiert. Wertmässig kann der Eigentümer die Zuteilung im Rahmen der frei verfügbaren Quote gestalten, dass heisst unter Wahrung allfälliger Pflichtteilsansprüche.

Was ist bei einer Begünstigung zu beachten?
Will der Erblasser mit der Teilung eine Begünstigung verbinden, muss er dies ausdrücklich festhalten. Warum die Zuteilung einer Liegenschaft an einen Erben erfolgen soll, muss nicht begründet werden. In vielen Fällen lässt sich jedoch bei einer beabsichtigten Begünstigung eine Anfechtung vermeiden, wenn der Entscheid begründet wird. Ein Beispiel: Hat der Erbe oder Vermächtnisnehmer dem Erblasser zu Lebzeiten Leistungen erbracht, lassen sich diese durch eine Begünstigung abgelten. Der Erblasser sollte derartige Umstände und Verhältnisse auch dann näher begründen, wenn er sein Grundeigentum jemandem unter dem gesetzlich vorgesehenen Wert (Verkehrswert) zuweisen will.

Ein Grund für eine spezielle Zuteilung kann auch die Erhaltung von Grundeigentum in einer Familie oder auf einen bestimmten Namen sein. Es ist zu beachten, dass Erben ohne entsprechende Auflagen und Vorbehalte später frei über die Liegenschaft verfügen können. Allfällige Auflagen dürfen den neuen Besitzer jedoch nicht übermässig in  seiner Eigentumsfreiheit einschränken, sonst  wird die Verfügung anfechtbar und unter Umständen für ungültig erklärt.

Grundbucheinträge aktualisieren
Der Erblasser ist gut beraten, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu verschaffen. Es kommt vor, dass eine Liegenschaft nämlich im Zuge einer Erbteilung oder bei Auflösung eines gemeinschaftlichen Eigentums erworben wurde. In einem solchen Fall muss geprüft werden, ob bisherige Miteigentümer im Grundbuch tatsächlich ausgeschieden sind. Es kommt oft vor, dass solche Mutationen nach dem Ableben des Erblassers mit Schwierigkeiten und Kosten nachgeholt werden müssen. In der Zuteilungsverfügung sollte festgehalten sein, wo sich ein Grundstück befindet. Dies trifft vor allem für ausserhalb des Wohnsitzes und im Ausland gelegenes Grundeigentum zu, da sich die Erbschaftssteuerpflicht nach der Lage des Grundstückes beziehungsweise der Liegenschaft bestimmt. Ihr Treuhänder berät  Sie in erbrechtlichen Fragen und informiert Sie über die steuerrechtlichen Konsequenzen.